Ordförande har ordet: September 2016

20180531

Jag har nu avgått ur styrelsen på brf grimpark och under mitt år som ordförande så gjorde grimpark vårt bästa år, ekonomiskt sett. Mindre och planerade utgifter och således bättre och tryggare ekonomi för oss alla boenden. Vi hade klassning A+ vilket är näst högsta klassningen på www.allabrf.se/brf-grim-park-djursholm. Våra nya omlagda lån sparade mer än 150 000:- till föreningen per år sett mot föregående året. Med våra hyresrätter i föreningen (12st) som räknas som en dold tillgång har vi inga lån den dagen dom avyttras. Underhållsplanen har ännu inte publicerats publikt, vilket är förkastligt men gissar att någon av medlemmarna vill se den och kommer fråga efter en den inom kort. Detta var nått som identifierades under min tid i styrelsen och att det saknades en övergripande plan och ca 70% av underhållet hade fokuserats på elunderhåll dom senaste åren. Med en övergripande plan som är förankrad hos medlemmarna i föreningen kan man fatta planerade och genomtänkta beslut. Fram tills dess önskar jag att blivande styrelsen kommunicerar ut planerade underhåll så man som medlem i föreningen kan vara delaktig i vad avgiften går till eller inte går till.

Tack för min tid som ordförande och vice ordförande och jag önskar den tillträdande styrelsen lycka till.

mesv

20161024

Hej, jag som är ordförande för Brf Grimpark sedan sommaren är Magnus Lindström (ordf@grimpark.se) och bor på Grimvägen 6. Vi i styrelsen träffas minst 1 gång per månad. Mail och telefonkontakten går ibland väldigt varm för att stöta och blöta viktiga frågor för föreningens bästa. Dom som idag är kopplade till styrelsen har tid kraft och kunskap att föra arbetet och föreningen framåt.

Nu under sensommaren och hösten har rutiner börjat byggas upp som ska underlätta arbetet för alla parter i styrelsen och det skapas redundans inbyggt och kopplat till alla beslut och arbeten som utförs i föreningens namn. Allt för att underlätta en eventuell granskning av styrelsen och arbetet som utförts i bostadsrättens namn. Men den primära anledningen är att alla ska vara medvetna om vad som händer i styrelsen och man ska kunna ta över en uppgift när som helst utan djupare kunskap än det man kan hitta på våra intern dokument.

Styrelsen är en förlängning av alla medlemmars röst och detta är viktigt att ta vara på, men även att styrelsen ska verka för detta förtronde under hela året man är invald.

Föreningen är ekonomisk stabil, vi har lån men även en bra/stabil förening. Detta märks när våra lån ska läggas om i dagarna och banken inte har något krav på oss att amortera. Detta innebär att vi kan välja hur vi vill amortera. Ju mera vi amortera idag kommer det att gagna medlemmarna i Grimpark i framtiden men inte förens om ca 5-10 år. Föreningen har amorterat mycket historiskt sett vilket en stora delar av hyror ska gå till. Bland annat såldes en hyreslägenhet som den förra styrelsen valde att amortera för hela försäljnings summan plus lite till. Vi räknar nu på att ev. kunna ha en hyresfri månad för alla som äger sina lägenheter då vi ser ett överskott kopplat till denna försäljning. På detta sett kan vi ge tillbaka lite till alla medlemmar som bor i föreningen idag och det märks förmodligen mer än att vi sänker hyran över ett helt år med 200:- till 300:- per månad. Vi återkommer med detta i när framtiden då det aldrig gjorts förut och formalia runt detta måste gås igenom innan inklusive styrelsebeslut.

I dagsläget består styrelsen av:

Magnus Lindström

Mattias Johansson

Gunilla Grape

Reserv/suppleant:

Svante Strindberg

Valberedningen:

Milles Lindgren

Anna Wibom

lekmanna revisor:

Pelle Einarsson

Dessa personer är valda under årsmötet i våras. Vi har som alla föreningar lite vakanser som vi identifierat under resans gång och skulle gärna lyfta in flera personer/medlemmar som vill ha hand om någon huvuduppgift kopplat till löpande arbetet i styrelsen. Det kan även vara ett sätt för dig att få inblick i arbetet som pågår dagligen i styrelsen men under mer kontrollerad form och där uppdraget är inboxat till en uppgift/uppdrag. Sen går man igenom uppgiften och styrelsen fatta beslut i frågan till föreningens bästa.

Uppdrag som vi nu söker experter/intressenter som kan driva.

-Hemsidan, uppdatering och ”hålla den levande” utöver faktagranskning.

-Publicera Grimnytt som finns i trappuppgången och inhämta information kopplat till detta för att få ett Grimnytt som uppdateras ca 6 ggr per år.

-Ekonomin kopplat till föreningen. Djupare förståelse inom ekonomi för självgranskning av löpande och årsbokslutet. Idag sker löpande bokning av HSB och en revisor inför bokslutet.

-Granskning av kontrakt och/eller upphandlingar i föreningens namn. Olika huvud uppdrag under året.

Det var lite information och uppdateringar för att hålla er informerade om läget. Har ni några undringar är jag bara ett mail bort eller prata med mig nästa helg när det är städdag.

/Magnus

Ordförande har ordet april 2016

Full fart i vår!

Personligt
Jag vill inleda med att berätta att jag tyvärr har flyttat ifrån GrimPark. Det var ett väldigt svårt beslut då jag bott här i ca: 8 år. Mitt engagemang för GrimPark fortsätter oförändrat. Styrelsen har åstadkommit så mycket de senaste åren och den resan är långt ifrån över! Jag kommer berätta lite mera om det i detta brev. Jag vill även ge er alla mina tidigare grannar ett löfte att så länge jag kan hjälpa till och min hjälp önskas kommer jag vara tillgänglig för GrimPark! Det är så mycket kärlek, svett och hårt arbete som jag lagt på GrimPark att jag vill fortsätta följa dess utveckling!

Pågående projekt
Först vill jag nämna att det rått lite förvirring kring skillnaden mellan en underhållsplan och en projektplan. En underhållsplan visar när t.ex fönstren ska målas om eller när takplattorna ska bytas. Underhållsplanen är ett vanligt begrepp men varje gång styrelsen fått frågan om underhållsplan har frågeställaren egentligen menat projektplan. Projektplanen innehåller info om vilka förbättringsprojekt som planeras. Det är sällan särskilt många åt gången då de ofta är lite större och kostsammare än att måla en fönsterkarm.

Den aktuella projektplanen innehåller följande 3 projekt:
Garageportar, belysning och balkonger

Garageportarna har vi kommit i mål med senaste veckorna. Det fanns två vägar att gå. Byta ut dem alla eller renovera de nuvarande. Styrelsen har tagit fram ritningar och ett förfrågningsunderlag som sedan har gått ut till totalt 6 olika leverantörer. 3 st fick frågan om renovering och 3st fick frågan om utbyte. Det var en lång process men som i slutändan gav ett tydligt svar. Initialt var bedömningen att utbyte var det bästa alternativet. Men utredningen visade att en renovering ger likvärdig kvalitet, till och med högre kvalitet på våra dörrar in till t.ex. tvättstuga/cykelrum. Renovering ger bättre möjligheter att förstärka och täta istället för att vi skulle behöva måttbeställa dörrar till dessa partier. Totalt var det dryga 2 miljoner billigare att renovera än att köpa nya garageportar och dörrar. Renoveringen kommer att starta nu i vår till mångas stora glädje!

Belysning har kommit långt, våra tidigare nattsvarta nätter har nu lysts upp. Nästa steg börjar under 2:a eller 3:e kvartalet i år. Där ska de husen som ännu inte fått sin belysning få sina gångar upplysta. Vi ser även över den långa parkeringen bakom 8:an och 6:an men inget finns beslutat där ännu.

Balkonger, balkonggruppen har återuppstått och den här gången är det riktigt nära att lägenheterna högst upp i huset kommer bygga balkonger. I skrivande stund är det 6 st lägenheter som har för avsikt att bygga balkong i sommar. Det återstår några få bitar men jag tror detta projekt kommer bli av. Som beslutat på både stämma och i styrelsen kommer inga kostnader för dessa balkonger att läggas på föreningen utan bygget bekostas till 100% av de som väljer att bygga balkong. Projektet drivs inte av styrelsen men vi förmedlar gärna kontakter vid eventuella frågor eller intresse.

Ekonomi
Det fortsätter att gå bra för GrimPark. Vi har sedan 2012 amorterat på föreningens lån med 13 miljoner kronor. Från 50 miljoner till dagens 36,5 miljoner. Detta gör att vi nått bästa rankningsklassen när det gäller ”skuldtyngd”. Då ska man ta i beräkning att vår förening endast varit aktiv sedan år 2004 och att vi i år kommer amortera minst 1 miljon kronor till. Under samma period (2012-2016) har snittpriset vid lägenhetsförsäljningarna ökat från 32.074 kr till dagens rekordsnitt på 46.255 kr en ökning med 44%. Detta trots flera försäljningar av gamla ej renoverade hyreslägenheter som drar ner snittet.

Räntorna på de 4 olika lånen vi har nu är nere på i snitt 0,5%. Vilket kraftigt minskat våra räntekostnader.

Styrelsen har varit tvunget att göra flera stora utredningar de senaste åren för att analysera taken, dränering, marken m.m. till underhållsplanen. Som exempel saknades flera ritningar över området. Det saknades även ritningar på taken m.m. Dessa utredningar är nu klara och har lett till besparingar på över 5 miljoner kronor tack vare att vi haft underlagen som behövts för att kunna sätta in rätt åtgärder. Engångskostnader för dessa utredningar är nu tagna och avklarade och kommer inte att finnas med i 2016 år budget vilket stärker oss ytterligare.

Slutord
Årets stämma äger rum den 26 maj, det brukar vara bra uppslutning och jag ser fram emot att få träffa så många som möjligt av er där. Se nu till att göra det vi i Sverige är bäst på; ut på gården och frys i vårsolen 😉 Jag finns som alltid tillgänglig på mail och telefon om det är något som ni undrar över eller vill veta mera om.

Leo Kluge
Ordförande Grim Park
Leo.kluge@grimpark.se
070-299 82 02

Ordförande har ordet aug 2015

Sommaren lider mot sitt slut.

Sommaren betyder ledighet och sol för de flesta. I skrivande stund sitter jag och tittar ut över vårt område som idag badar i sol och värme! Efter varje årsstämma så har jag en känsla av beslutsamhet, beslutsamhet att det här året ska bli ännu starkare och ännu bättre än tidigare år! Det är en härlig känsla som jag tror utgör grunden till motivationen som krävs för att fortsätta utveckla vår fina förening.

Sommaren bjuder på ledighet och sol, nu när vi närmar oss hösten är det projektstart för lite olika projekt som styrelsen jobbat med senaste tiden. Det senaste året så har styrelsen jobbat hårt med att definiera vilka områden som är viktigast för GrimParks utveckling. Det har utförts flera utredningar kring bl.a. belysning, tak, garageportar, hemsida, skyltar, dränering, landskap, ekonomi, allmänna utrymmen, hissar, sophantering, ventilation och mycket mera.

Projekt
Vi fortsätter att skynda långsamt. Det är lätt att springa iväg och genomföra många projekt speciellt eftersom föreningen har en god ekonomi så att det finns bra med utrymme för det. Styrelsens hållning är att vi ska skynda långsamt, anledningen till det är enkel. Vi anser att varje projekt ska utredas och granskas mot dess nytta. Ett av dessa projekt har varit taken. Vi har haft mindre läckage vilket hade kunnat vara väldigt allvarligt. Det hade varit lätt att ta in en byggfirma som skulle bygga om taken till en hög kostnad och stora besvär för boende. Istället gjorde styrelsen en noggrann utredning i samarbete med bl.a. en arkitektfirma. Fuktanalys, bärighet och alla andra bitar som kan ingå undersöktes. Efter den utredningen har vi fått fram de underlag som behövs för att se alternativen samt ca kostnad för de olika alternativen som står till buds. Resultatet av allt detta var att våra tak mår bra samt har en bra konstruktion som kommer hålla i många år till. Det som var felet var att skruvarna och packningarna som sitter mellan skruv och takplåt inte har bytts tillräckligt ofta. Vi kommer därför byta samtliga skruvar och packningar samt dokumentera en ny intervall på detta för att det ska kunna följas upp med lämpliga mellanrum. Den valda åtgärden var ca 5 miljoner kronor lägre jämfört mot att byta taken.

Pågående projekt
Som nämnt ovan, taken ska få nya skruvar/service. Belysningen, nya armaturer till samtliga garage monteras till hösten. Nya stolpar monteras mellan 1an och 3an för att lysa upp gången ner till parken bättre då den används av många och styrelsen inte sällan får återkoppling att det för mörkt på denna passage kvällstid.

Garageportarna har vi ett komplett förfrågningsunderlag klart och kommer ta in offerter på både renovering av befintliga portar och helt nya portar. Detta gäller även alla dörrar som sitter i marknivå på husen, flera av dessa läcker ut värme på vintern. Inget beslut finns gällande vilken väg av dessa två vi sedan kommer att ta. Det är helt beroende på prisbilderna och den långsiktiga nyttan.

Hemsidan beslutades det att Ulrika Jauer skulle bli webmaster för. Det är lite materiel kvar som ska laddas upp och skrivas.  Hissarna är ett pågående projekt där vi i år kommer att helrenovera minst 1 hiss. Detta kommer att fortsätta tills att alla hissarna är renoverade, vilket preliminärt ska vara klart under 2019.

Ekonomi
2014 lade vi om alla våra avskrivningar för att se till att alla komponenter (tex tak, byggnad, el osv) hade rätt avskrivningstid. Det var viktigt för att se till att budgeten och ekonomin inte får några ”hopp” dvs att det inte ska finnas någon risk för avgiftshöjningar på grund av felaktiga avskrivningar något som drabbat många andra föreningar. Nu har halva budgetåret 2015 gått och vi ligger till dagens datum en bra bit före budget. Alla projekt för 2015 är finansierade. Vi kommer fortsätta att hålla en hög amorteringstakt på föreningens lån under 2015. Vi kommer öka underhållsfonden till över 2 miljoner kronor för räkenskapsåret 2015. Det finns även utrymme för oförutsedda utgifter. Med andra ord så är GrimParks ekonomi starkare än den någonsin varit. Det gör att jag med glädje ser fram emot höstens budgetarbete då 2016 års budget ska läggas.

Värdet på lägenheterna
Värdet fortsätter att stiga! Vi har fått fin respons från dels vår revisor men även från flera banker som tittat på vår ekonomi så det är en faktor. Styrelsen fortsätter att jobba för att öka både det monetära värdet men även de mjuka värdet på lägenheterna. Styrelsens ledstjärna är att alla ska trivas i GrimPark. Detta sker genom att i varje projekt vi tar på oss tänker vi på hur vi kan öka båda dessa faktorer. En av de senaste försäljningarna hade ett pris på över 53,000kr/kvm. Det är en trend som vi ser att priserna börjar lägga sig på och över 50,000kr/kvm

Parkering
Det finns fortfarande lediga platser. Står du på gatan? Ansök genast om en parkeringsplats!

Slutord
Det är med stor glädje jag ser tillbaka på först halvåret 2015, jag vågar säga att GrimPark står sig väldigt starkt på Djursholm! Vi är en attraktiv förening som år för år fortsätter att utvecklas. I nästa brev blir det en liten presentation av styrelsens medlemmar för att ge er en bättre insikt i vilka som jobbar för er och vår förenings bästa!

Leo Kluge,
Styrelseordförande Grim Park
Djursholm den 25 augusti 2015

Ordförande har ordet okt 2015

Höst och mörker.

Pågående projekt
Vi går in i hösten och mörkare tider. Styrelsen har gjort första delen i belysningsprojektet under sommaren. Det sitter nu ny belysning på samtliga hus. Jag hoppas att ni redan lagt märke till den och att den ”lyser upp” era kvällar! Vi går in i nästa fas i projektet nu. Mellan hus 1 och hus 3 kommer vi att sätta upp en stolpbelysning som går ner mot parken. Det kommer även att sättas upp nya elstolpar på de 5 parkeringsplatserna bakom hus 1 och raden av parkeringsplatser framför hus 3. Dessa kommer att vara färdiga för vanliga motorvärmare samt förberedda för att klara av laddning av elbilar. Dock kommer själva laddningsanordningen endast att monteras efter tecknande av nytt anpassat hyresavtal.

Elbilar
Vi vill främja miljön och underlätta övergången till framtiden. Grim Park kommer därför att börja förbereda våra parkeringsplatser för att kunna ladda elbilar. Vi har idag redan 3st hushåll som redan har eller som inom en snar framtid vill/tänker köpa en elbil. Detta kommer att ske i flera steg. Steg 1 är att vi nu förbereder kablar i marken och sätter upp nödvändiga elstolpar vid parkeringarna bredvid hus 1 och 3. När det är klart kommer vi utvärdera dessa platser och stolpar. Det långsiktiga målet är att alla parkeringsplatser ska ha möjlighet till laddning av elbil, det är dock helt beroende av behovet och utvecklingen i stort på detta område så det är omöjligt att sätta någon from av tidsplan. Som tidigare nämnt är avsikten att de nya elstolparna ska vara förberedda för laddning av elbil dock kommer själva laddningsanordningen att monteras efter tecknandet av nytt anpassat hyresavtal

Ett par viktiga punkter gällande elbil:

  • Detta kommer att ske på behovsbasis. Det är därför viktigt att du anmäler ditt intresse så styrelsen kan bedöma behovet. Anmälan ska ske till info@grimpark.se
  • Det kommer tillkomma ett avtal för elbil, detta för att föreningen ska ersättas för den ökade elförbrukningen. Det kommer att vara självkostnadspris som huvudprincipen.
  • Våra nuvarande elstolpar är endast till för motorvärmare och INTE laddning av elbilar. De är inte anpassade för det och kan skadas vid laddning. Kontakta styrelsen så hjälper vi dig med en lösning.
  • Kontakta alltid styrelsen innan du köper en elbil så att du kan vara säker på dina laddningsmöjligheter.

Extra amortering
Vår ekonomi fortsätter att vara god, tack vare låga räntor och ett gediget arbete på kostnadssidan så har alla våra större kostnadsposter minskat senaste tiden. Det har möjliggjort att vi nu i höst lagt in en extra amortering på 3 miljoner kronor. Det kommer att ytterligare minska vår redan låga belåningsgrad.

Vilka är styrelsen
Jag har skrivit ett par sådana här brev nu och träffat många av er på våra stämmor m.m. vilket gör att jag tror många av er har ganska bra koll på vem jag är. Samtidigt tror jag kunskapen om styrelsens andra viktiga medlemmar är något lägre. Därför vill jag här presentera!

Mikael ”Micke” Eriksson 52 år, är ledamot i styrelsen och murare till vardags
Micke är uppväxt på Djursholm och flyttade till Grimvägen redan 1997 så han är en av många veteraner i föreningen. Ser ni en Ford anno 1946 glida inne på området så vet ni vem det är som sitter i den! Ett stort intresse för bilar finns således. Han började i valberedningen och har nu suttit i styrelsen sedan drygt 3 år tillbaka. Han är vår allt i allo, en ovärderlig resurs när det kommer till allt som rör bygge, renoveringar m.m. Utan honom hade vi fått ta in den kompetensen externt till en hög kostnad! Så jag och hela styrelsen vill i detta brev rikta ett extra stort tack till Micke för allt du tillför vår fina förening!

Slutligen vill jag ta tillfället i akt och önska samtliga en mycket trevlig höst!

Mvh,
Leo Kluge
Styrelseordförande Grim Park
Djursholm den 7 oktober 2015

Ordförande har ordet maj 2015

Välkommen till vår nya hemsida!

Min och styrelsens förhoppning är att den här nya hemsidan bättre ska avspegla vår fina förening. Tanken är också att hemsidan ska fungera som en bra informationskanal ut till våra medlemmar. Det ska även vara en bra plattform för mäklare och nytillkomna medlemmar eller för spekulanter att hitta viktig och värdefull information!

Tillbakablick
Jag har suttit i styrelsen i snart 5 år under den här perioden har vi avslutat ett stort bergvärmeprojekt som på årsbasis sänkt kostnaderna med över 1 miljon kronor. Vi har installerat bredband på 100/100mBit som från 2013 ingår i avgiften och flera andra projekt som stärkt föreningen. Vi har tagit ett fast grepp om ekonomin, från att ha gjort förlust varje år till att nu ha lagt två år bakom oss med en hälsosam vinst. Det har gjort att vi kunnat minska vår ackumulerade förlust och att vi kunnat utreda flera större projekt som vi ser som starkt värdeskapande, mer om detta längre fram i tiden.

Ekonomi
Årets resultat ligger på minus men jag vill säga lite om varför vi valt att göra så! Det var för en tid sedan stora skriverier i tidningarna om avskrivningar och hur dessa är upplagda på ett sätt som gör att många föreningar tvingats till avgiftshöjningar på allt från 30% till 100%. Vi hade inte den problematiken på den nivån men vi hade en liten del av det. Därför så har vi helt lagt om våra avskrivningar så att de nu är på ca 1,6 MSEK istället för 1 MSEK som de låg på 2013. Det här gör att vi inte riskerar någon ”avgiftssmäll” längre fram i tiden. Tyvärr gör det att resultatet för 2014 blir på minus, vilket det inte hade varit om vi följt den tidigare avskrivningsplanen. Enligt den budget vi lagt för 2015 så kommer vi att ha ett positivt resultat igen när året summeras.

Jag vill så här i stämmotider också berätta att vi under 2014 amorterat totalt 5,412,543.00 kr på föreningens skulder vilket sänkt vår belåningsgrad med ca 11%. Det har även sänkt våra redan låga räntekostnader. För 2015 finns det utrymme för ytterligare amorteringar utöver fastställd amorteringsplan men inget är bestämt i den frågan utifrån att styrelsen ser över vart pengarna gör mest nytta. Inklippt hittar ni en aktuell lånebild från maj 2015 den visar vad vårt aktiva arbete med räntorna åstadkommit (det har varit en fast punkt på varje styrelsemöte). Som ni ser så kommer vi snart att kunna omförhandla även det sista lånet!

Långivare Lånenr Kapitalskuld Ränta % Räntetyp Ränteändringsdag
SBAB 25123778 14 599 395,00 0,64 Rörlig 2015-07-30
SBAB 18102056 9 480 676,00 0,81 Rörlig 2015-05-25
SBAB 18102064 9 963 728,00 0,81 Rörlig 2015-05-25
SBAB 18101963 10 000 000,00 3,55 Fast 2016-03-04
44 043 799,00

Projekt
Som vi står idag så har vi gjort ett antal utredningar kring vilka projekt som styrelsen bör satsa på. Vi räknar med att starta minst ett av dem under sommaren. Mera info kommer så fort det finns ett beslut.

Avgifterna
Vi gjorde en avgiftshöjning 2013 på 10%. Detta var den första och enda avgiftshöjningen som gjorts sedan föreningen startade. Det finns inga planer på ytterligare höjningar idag.

Värdet på lägenheterna
Glädjande så kan vi meddela att värdet på våra lägenheter statistiskt sett fortsätter att öka år för år. Vi bedömer att värdena fortfarande ligger lite lågt mot vad vi tror är rätt nivå på dagens marknad. Årets snittpris är till dags datum 44,381 kr/kvm. Jag tror detta kommer att öka en bit till innan året är slut då de senaste lägenheterna gått för upp mot 50,000kr/kvm.

Parkering
Vi har för tillfället lediga parkeringsplatser, då vi vill undvika att folk står på gatan uppmanar styrelsen alla som idag inte har en plats till sin bil att hyra en så vi får ner antalet på gatan.

Slutord
Jag hoppas den här informationen varit nyttig och givande för dig att läsa! Jag kommer skriva här ett par gånger per år eller när ny viktig info blir tillgänglig. Är du intresserad av styrelsearbete eller har andra frågor som rör vad som händer i vår fina förening är du varmt välkommen att höra av dig till mig på leo.kluge@grimpark.se. Jag vill med detta önska dig en varm och härlig sommar med mycket sol och glädje!

Leo Kluge,
Styrelseordförande Grim Park
Djursholm den 20 maj 2015